あなたは、購入派?それとも賃貸派?

購入 or 賃貸?

人生で一番高い買い物が、おそらく住宅だと思います。この住居問題で、購入か、それとも賃貸か・・・悩むところですね。ちなみに、日本の持ち家率は、なんと80%以上!米国の持ち家比率は62.9%、ドイツの持ち家比率は40%ということを考えると、衝撃的な高さです。では、なぜ日本人は、こんなに持ち家比率が高いのでしょうか?それは、いまだにバブル期の考え方をしている人が多いからだと思います。かつて日本は、高度経済成長期を経験し、1955年~1973年までの間、日本の経済成長率は10%を超えていました。この当時の日本の金利は、8%あったのです。今の金利は、0.01%・・・金利が低いということは、経済成長をしていないということです!経済成長をしていないのに、果たして不動産価格が上昇するのでしょうか?

働き方の違い

バブル期の日本と現在の日本では、働き方も違います。当時は、終身雇用制が当たり前の時代です。一度入社をしたら、定年まで同じ会社で働くのが普通でした。しかし現在はどうでしょうか?もはや終身雇用制は崩壊し、今では、二度三度の転職は当たり前の時代です。更には、海外赴任をしたり、起業をする人も多いです。このように、働き方も多様化してきた現在では、同じところに長年住んでいる可能性は低いといえます。せっかく高いお金を出して買った夢のマイホームに、住んでいられなくなる可能性もあるわけです。働き方も多様化していますが、現在では、女性の社会進出も当たり前です。昔は、結婚したら仕事を辞めて家庭に入り専業主婦をするというのが一般的だったと思います。しかし現在では、結婚しても仕事を続けたり、結婚よりも仕事を選ぶ女性も多いと思います。考え方も多様化してきているのが原因か、最近では日本人の離婚率も高くなってきています。3人に1人は離婚する時代です。家族構成や家族形態が変われば、当然、住む家も変わると考えられます。

住宅ローンを組むということ

あなたは、住宅ローンを組むということを気軽に考えていませんか?住宅ローンとは、立派な借金です!ローンを組んだら、つまり借金をしたら、当然、借りたお金を返さなくてはいけません。ローンを返し終わるまで、借金返済のために働き続けることになるのです。そもそも、ローンで買った住宅は、あなたのものではありません。銀行のものです!銀行がローンを貸す時に、あなたの住宅を担保に取ります。もしあなたが、住宅ローンを払えなくなったら、担保に取っていた住宅を差し押さえ、競売にかけて売却し、あなたに貸したお金を回収します。マイホームが本当にあなたのものになるときは、住宅ローンを払い終わった後です。その時に、あなたのマイホームの価値は、いったいいくらになっていいるのか考えたことはありますか?

住宅ローンシミュレーション

例えば、3000万円の物件を『頭金ゼロ、固定金利1.5%、借入期間35年、ボーナス返済なし』の条件でローンを組んで買った事例を見ていきましょう。まず、この事例の支払総額は約3857万円です!3000万円の物件を、850万円以上も高く支払って購入するわけです。あなたが住宅ローンを払い終わる35年後に、物件価格は3857万円で売れますか?一般的には、住宅は年数が経てば経つほど物件価値は下がっていきます。物件価格が上昇するケースは、再開発でその地域の利便性が向上したり、鉄道やリニアなどの公共交通機関のアクセス向上など、何か特別の事情が必要です。何の条件も変わらなければ、物件価格は年数とともに下がっていきます。これを減価償却といいます。他人が35年住んだ住宅が、新築と同じ値段で売れるはずがありませんね。新築住宅の場合は、新築プレミアムというものが存在します。新築プレミアムは20%程度が一般的です。新築プレミアムとは、通常の物件価格に上乗せされた不動産会社の利益です。3000万円の物件だと、600万円は不動産会社の利益で、本当の物件価値は2400万円ということです。少し極端な例ですが、3000万円の物件を買った瞬間に、その価値は2400万円まで下落するということです。ここまで考えてローンを組んでいる人は、まずほとんどいないと思います。

不動産価格が上昇しない限り不動産は購入すべきではない

結論を申しますと、不動産価格が上昇しない限り、不動産は購入すべきではありません。そもそも、住宅ローンなど気軽に組むべきではありません。現在の日本は、異次元の金融緩和策をとっています。異次元ということは、今が異常な状態ですということです。今後長い目で考えれば、間違いなく日本の金利は上がります!あなたは、金利が上がっても大丈夫ですか?金利が上がるということは、住宅ローンの返済金額が多くなるということです。このくらいしっかり考えて、それでもどうしても住宅を買いたいと思ったら、初めて住宅ローンを検討するべきなのです。賃貸のメリットは、借金を背負わないので、無駄な金利負担がないことです。更に、色んな地域や色んな物件に住み替えることができます。ライフサイクルに合わせて住む場所も変えれるため、いろんな出会いもあるかもしれません。あなたも、正しいマネー教育を学んで、無駄な出費をしないようにしましょう!お金の勉強とは、資産運用でお金を増やすことだけではありません。お金はいくら増やしても、使い方を間違えれば、一瞬で使い果たしてしまいます。不動産は、人生で一番高い買い物です。業者の言いなりで決めてしまうのではなく、しっかり考えて様々な選択肢を検討しましょう!

 

株式会社マネージュ

代表取締役社長 渡邊一慶

 

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2017年09月02日